지난해 우리나라의 주택시가총액은 전년에 비해 809조원(14.1%) 증가한 6534조원으로 집계되었다. 주택시가총액은 주거용건물(생산자산)과 부속토지(토지자산)로 구성된다. 이 중 주거용건물이 2065조원(31.6%), 부속토지가 4469조원(68.4%)으로 집계되었다.
명목GDP는 전년(1941조원) 대비 6.8% 증가했다. 주택시가총액이 명목GDP보다 2배 이상 크게 상승한 것이다. 이에 따라 주택시가총액을 명목GDP(2072조원)로 나눈 GDP 대비 주택시가총액 배율은 3.0에서 3.2배로 상승했다.
우리나라의 주택시가총액은 2000년 1031조원에서 20여년 사이 6.2배 상승했다. 연평균으로 환산하면 9.1% 상승한 셈이다. 총주택은 2000년 1096만채에서 1881만채로 785만채 늘어났다. 지난 20여년간 주택수는 72%, 연평균 2.6% 상승한 것이다. 주택시가총액을 주택수로 나눈 평균 주택가격은 9592만원에서 작년에는 3억4735만원으로 상승했다. 지난 20여년간 3.6배 올랐는데 연평균으로 환산하면 6.3% 상승한 셈이다.
평균 주택가격은 2020년 처음으로 3억원을 넘었다. 작년에는 3억4735만원으로 전년대비 12.6% 상승했다. 이는 한국부동산원에서 발표하는 주택가격동향조사(9.9%)와 공동주택실거래가격지수(15.8%)의 중간쯤에 해당한다.
GDP 대비 주택시가총액은 1995년 GDP의 1.5배에서 2000년 1.6배로 낮아졌다. 이후 부동산시장 호황으로 2009년까지 2.4배로 상승했다. 그러나 글로벌 금융위기와 함께 부동산시장이 부진한 모습을 보이면서 GDP 대비 주택시가총액 배율도 10여년간 횡보했다. 2017년 이후 주택가격 상승세가 다시 가팔라지면서 작년 3.2배로 상승했다.
지난 20여년 간 동 수치는 거의 두 배 가까이 상승했다. 주택시가총액이 국민소득이 늘어난 것보다 2배 가까이 빨리 상승했기 때문이다. 실제 지난 20여년 간 명목GDP가 3.2배(연평균 5.5%) 상승하는 동안 주택시가총액은 6.2배(연평균 9.1%) 상승했다.
한편 2021년 토지자산은 1경680조원으로 GDP 대비 배율은 5.2배로 상승했다. GDP 대비 토지자산 배율이 2~3배로 알려진 다른 선진국보다 지나치게 높은 수치다.
GDP 대비 주택시가총액의 급격한 상승은 최근 주택가격 버블에 대한 우려의 목소리를 다시 한번 확인시켜주는 수치다. 작년 말 소득 대비 주택가격(PIR)은 7.6배로 장기 평균(5.3배)을 크게 상회해 역사상 최고치를 기록했다. 서울의 동 수치는 작년 말 19배로 장기 평균(11배) 대비 72% 이상 높은 수치를 기록했다. 전국 및 서울의 동 수치는 최근 주택가격 하락으로 각각 7.0배와 17.6배로 조금씩 하락하고 있다.
주택구입부담지수(HAI) 또한 금년 1분기 84.6으로 관련 지수를 산출한 2004년 이후 역사상 최고치를 기록했다. 서울의 동 지수는 203.7을 기록했다. 서울에서는 2008년 2분기에 동 수치의 최고치인 164.8을 기록한 적이 있다. 2008년 금융위기 전 고점보다 24% 정도 높은 수치다. 동 지수가 200이라는 의미는 평균적인 가구가 대출을 받아 평균적인 주택을 구입할 때 원금과 이자를 갚는데 가구 소득의 절반을 써야 한다는 뜻이다.
고용진 의원은 “우리나라의 GDP 대비 주택시가총액은 매우 높은 수준”이라면서, “그만큼 주택가격 거품이 심한 상황”이라고 설명했다. 고 의원은 “최근 주택가격 고점 인식과 금리 인상 등으로 부동산시장이 조금씩 하향 안정되고 있다”면서, “부동산시장 안정은 서민들의 주거안정과 거시건전성 측면에서 매우 중요한 과제”라고 강조했다.
김일호 기자
